建信基金张湜：看好公募REITs市场长期发展前景

继今年6月首批公募REITs挂牌上市后，这类创新投资品种又有大动作，第二批产品也已于近期获批。建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人、建信中关村REIT拟任基金经理张湜表示，今年公募REITs试点实现了从0到1的突破，在国家政策支持、投资者青睐的背景下，发展公募REITs有利于盘活基础设施存量资产，服务于中国经济的高质量发展，未来市场拥有巨大的发展潜力。

张湜介绍称，REITs在国际具有较悠久的历史，起源于60年代的美国，发展至今已成为不动产投资的重要方式。美国不动产投资信托协会(NAREIT)数据显示，截至今年4月底，富时全球房地产指数(FFR)自1972年以来年化收益为9.70%，高于标普500指数同期7.81%的表现，长期投资回报可观。由于收益成效显著，REITs正受到越来越多个人投资者和机构投资者的喜爱。欧洲公共房地产协会(EPRA)数据显示，截至2020年底，全球市场共有约900只REITs产品，总市值达1.9万亿美元。

从国际多个市场看，目前美国REITs运作模式最成熟、市场最发达，在全球REITs中占据主导地位。当前，REITs已经成为美国不动产投资的主流方式之一，众多不动产通过REITs实现证券化，对投资者而言，REITs也是股票、债券和现金以外的第四类重要的资产配置选择。日本、新加坡等国家也较早涉足REITs领域，发展较为迅速，已是亚洲REITs的主要市场。这些国际市场的成功经验，都对我国公募REITs的建设发展具有较强的借鉴意义。

中国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。近年来，我国围绕打通投融资渠道、解决租赁住房融资、盘活存量资产等主题的政策密集出台，REITs的发展受到社会各界的期待。就在今年，公募REITs正式推出，首批产品发行即受到投资者喜爱。若参考美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP总量5%-15%的比例测算，我国2020年GDP总量为101.6万亿，未来中国公募REITs体量有望达到4-12万亿，长期发展前景值得看好。

公募REITs市场发展势头向好，第二批产品也已箭在弦上。在张湜看来，公募REITs背后的基础设施项目质地是关键，优质的项目吸引着投资者布局，进而推动这一投资品种的长期持续发展。以建信中关村REIT为例，其标的资产位于北京市海淀区中关村软件园，截至2020年园区每平方公里产值近1300亿元，产业生态完善、运营情况良好、收益稳步增长。截至今年6月底，园区平均出租率超过90%，标的资产的承租企业集中于软件与服务业、金融科技等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。

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关键词： REITs 市场 长期