张继强：公募REITs为何持续下跌？

公募REITs自今年2月以来持续下跌，甚至引发部分投资者清仓止损，近日跌幅明显扩大。在基本面不及预期、机构行为趋同、市场持续下跌、市场流通规模较小、流动性较差的情况下，部分投资者的止损易引发踩踏。

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从分红率来看部分REITs已开始具备长期配置价值。但综合收益率=价格变动+分红率，市场仍担心抛售负反馈、业绩不及预期等对价格的短期冲击。

如何能稳定市场信心成为关键？原始权益人增持、基金管理人主动信息披露等行动有一定效果，市场情绪扭转可能还需要价值凸显、增量资金入市和运营基本面大幅改善。

公募REITs市场表现

近期公募REITs市场持续下跌，跌幅较前期有所扩大。截至2023年6月5日收盘，已有9只REITs跌破发行价，相较于2023年2月15日（年内高点）平均跌幅达15%。

今年2月中以来，公募REITs持续阴跌，一季报披露后，二级价格表现分化，业绩不及预期的项目显著下跌，而后又市场又持续低迷，最近一周市场跌幅明显扩大，当周平均跌幅5.83%，部分REITs一日跌超5%，如平安广州广河和东吴苏园REIT于6月5日分别跌7.79%和5.43%，中金安徽交控于5月31日跌幅达6.70%。

市场跌幅为何会扩大？市场为何持续下跌？

观察来看，机构行为主导了本轮下跌，部分投资人已由谨慎观望转为清仓止损。

公募REITs在我国上市不满两年，是一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。

且市场流动性较弱，流通规模较小，平均换手率仅0.7%，显著低于22年的平均换手率1.43%，少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌。

当前公募REITs是否有投资价值？

部分REITs的P/NAV已降至历史较低分位，已显示出长期配置价值，但REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾较难调和，目前投资人更关注短期二级价格波动，市场缺乏增量资金。

当前如何能稳定市场信心成为关键？

原始权益人增持、基金管理人主动管理、积极披露运营情况或可在一定程度上稳定信心，但个体行为难扭转市场情绪，未来需要重点关注价值凸显后自我修正、经济基本面预期改善带来的情绪提振，密切关注业绩基本面的修复情况，如高速公路车流量、产业园、物流园出租、租金增长情况等，业绩不及预期品种最容易受冲击。

启示

近日调整提醒投资人思考公募REITs估值定价，类债但也有类股性和信用属性；二级波动导致REITs上市初期炒作效应难再现；但悲观情绪或也引发“超跌”，尤其对破净较多、分红完成预期较高的项目，长期资金可逐步关注。

另外，二级市场遇冷也会影响一级，部分原始权益人可能推迟发行进展，存续REITs扩募计划也受到影响。

公募REITs这一新兴市场要进一步健康发展，还需要引导更多长期资金参与配置，项目端也会经历“大浪淘沙”，更多优质、符合市场偏好的资产将会留下；供需共同改善，将助REITs长期发展。

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