中交地产“三条红线”下扩储狂奔 债务压力激增

“三条红线”的倒逼，似乎并未影响中交地产股份有限公司(000736.SZ，以下简称“中交地产”)对市场排位的争夺激情。

公开信息显示，在2020年的最后一个月，中交地产已经在青岛、武汉、雄安、南京等地共计5度拿地，累计花费金额超过43亿元。

事实上，高频拿地的风格早在李永前从绿城回归之时便已定调，冲击“央企前三”与“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年千亿之上”的目标正在不断督促中交地产再造一个“绿城”。

与拿地拨动的市场情绪不断交叠的，还有中交地产高悬多年的负债。Wind数据显示，从2016年开始，中交地产剔除预收款之后的资产负债率便已超过80%，净负债率也在2020年6月达到238.86%，踩中国家调控“三条红线”中的两条。

“国家跟房企的‘三条红线’我们也非常重视，也会尽量控制在国家的政策范围以内。”对于负债高企下的资金压力，中交地产证券部相关负责人向《中国经营报》记者表示一切正常。“资金上有一些发行的公司债，也有一些项目正常融资，还有我们的大股东对我们也有比较大的资金支持。”

加速扩储

梳理公开信息可知，中交地产的拿地节奏正在加速。

2020年12月1日，中交地产耗资12.7亿元拿下南京地块;7日，中交地产与中交雄投、中交投资组成的联合体成功竞得雄安站枢纽片区3号地块，并宣称拟投资约170亿元，将其打造成一座中交未来科创城;8日、15日，中交地产二下武汉，分别以7.822亿元、8.518亿元的代价先后斩获两宗地块;31日，中交地产和青岛城投联合体斥资14.85亿元最终拿下青岛钢铁厂地块。

一个月内5次拿地，累计金额超过43亿元的拿地节奏与此前的中交地产大相径庭。

对此，中交地产证券部相关负责人表示，这是上市公司的正常行为。“拿地是我们规模化发展的一个支撑，也是公司正常经营行为的一个方面。”

事实上，中交地产的规模化策略早在两年前便高调出台。2019年7月，在绿城结束5年学习的李永前履新总裁，并为中交地产定下“三级跳”的目标：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年千亿之上”，同时喊出冲刺“央企前三”的口号。

随后，中交地产的土地储备便迅速扩张。2019年，中交的拿地力度增大，全年共拿地15块，新增计容建筑面积229.54万平方米。土地购置总价款181.59亿元，权益价款118亿元。

2020年前三季度，根据中交地产公告数据，公司累计斩获地块24幅，土地购置总价款460.5亿元，权益价款分别为227.9亿元，基本是2019年全年的两倍。

观点指数公布的《1~10月中国房企新增土地储备报告》显示，2020年1~10月，中交地产新增全口径土储745.89万平方米，权益土储568.6万平方米，新增货值1494.4亿元，拿地权益价款已经攀升至312亿元。

然而，土地储备的快速膨胀并未及时实现李永前的销售目标。公告数据显示，2019年中交地产只完成了不到300亿元的销售额，距离350亿元的目标还差50亿元，权益销售额也只有192.26亿元，权益销售回款145亿元。

在业界看来，第一个销售目标折戟之后，李永前的第二个销售目标也可能再度扑空。

根据中交地产2020年第三季度报告，公司在2020年1~9月实现全口径签约销售金额300.63亿元，权益口径签约销售金额196.84亿元;签约销售面积140.67万平方米。与500亿元的冲刺目标相比，2020年第四季度抹平近200亿元的销售差额仍是挑战。

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