戴德梁行：2022年三季度上海写字楼市场成交缓慢复苏

10月11日，戴德梁行发布针对2022年三季度上海写字楼市场、零售市场、大宗交易市场以及产业地产市场表现的解读报告。

今年三季度，上海写字楼市场成交缓慢复苏。根据戴德梁行研究部数据显示：三季度，上海甲级写字楼净吸纳面积23.7万平方米，环比上扬208.3%，其中核心区4.9万平方米，新兴区18.9万平方米，均呈现环比上扬的趋势，主要是新项目入市带动交易的提升。

三季度徐汇中心区、苏河湾、前滩三个区域均有重点项目入市，共计建筑体量27.7万平方米，核心区徐家汇板块“徐家汇中心三期T1”、新兴区静安苏河湾板块“华润苏河湾中心”以及前滩板块“前滩国际广场”入市。

基于后市供应压力及经济放缓下需求走势的不确定性，写字楼租金价格继续下探，三季度全市甲级写字楼平均租金8.16元/平方米/天，环比二季度下滑0.37%，新兴区降幅相对更显著。从写字楼租赁成交的行业分布来看，今年前三季度，专业服务、金融及电子信息科技三大主力行业地位不变，贸易制造和生物医药排名第四、五位。从板块来看，稀缺资源的北外滩、前滩、徐汇滨江、苏河湾这些一江一河沿线板块借助新项目入市，提供优质办公空间和优势租金价格吸引企业入驻;而一些老牌核心区位的陆家嘴、南京西路板块则以深度行业聚焦保持成交优势。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，从第三季度的成交数据来看，市场逐步复苏，后市将延续这一稳步复苏态势。营商环境方面，更开放的人才政策及五型经济发展举措为经济进一步复苏提供了强有力的保障;同时，上海也正在积极打造绿色低碳、元宇宙、智能终端等新兴行业拓展产业发展新内涵。自今年6月起，上海新设企业数量明显好转，尽管是填补前期的不足，但第三季度企业的行动仍证明其对后市信心正在逐渐恢复。

此外，三季度，上海大宗交易市场投资型买家回归成为市场主流。

据戴德梁行数据显示，2022年第三季度上海共录得14宗、共计153亿元大宗交易。受2022第二季度上海疫情对于大宗交易影响延续显现，第三季度成交总额远低于去年同期水平。

物业类型方面，三季度办公成交额占比依旧稳定维持在超60%的水平，成交总金额达93.2亿元，其中不乏如佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。工业热度不减，以20%的成交额占比稳居第二。投资者对商业项目出手保持谨慎，其成交金额占比稳定在15%左右。

关于买家类型，投资型买家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回归成为市场主流;自用买家成交金额仅占21%，主要受本季度自用买家交易平均金额相对较小所影响。内外资对比中，内资买家继续主导市场，71%的占比与上半年持平，维持市场高度活跃。

展望四季度，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出四大预测：一是因疫情反复及二季度封控延续影响，预计2022全年成交总额将低于去年的千亿规模;二是内资买家活跃度更高，预计四季度表现持续亮眼;三是物流资产包项目热度不减，预计四季度物流类型项目成交总额将显著提升;三是多单REITs成功发行，民间资本可直接参与物业投资，预计产业园区、公寓等类型物业成交额将持续走高。

关键词： 上海写字楼市场 甲级写字楼 乙级写字楼 徐家汇写字楼