天天热点评！重磅！南海出台农村宅基地管理最新规定！

近日，南海区人民政府印发《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（下称《规定》），进一步规范南海区农村宅基地和住宅建设管理，对南海区的农村宅基地管理工作，管理秩序健全长效管理机制。

《规定》明确“一户”的定义

(相关资料图)

及以“户”为单位申请农村宅基地的条件

农村宅基地应当按照“以户取得、户内共有”的方式分配使用。符合下列情形之一的，认定为“一户”：

（一）夫妻与其未达到18周岁的子女组成的农村集体经济组织成员家庭视为“一户”；

（二）子女达到18周岁后可视为单独“一户”。

满足以下条件之一的已达到18周岁的农村村民，可作为“户代表”以“户”为单位申请农村宅基地分配资格审查认定：

（一）“户”内在本村（社区）范围内无农村宅基地的；

（二）因国家或集体建设（含征地拆迁）、移民、灾毁等需要迁建、重建的；

（三）原农村宅基地已被农村集体经济组织收回，在交回后“户”内没有其他农村宅基地的；

（四）其他按规定符合申请条件的人员。

有下列情形之一的，不能取得农村宅基地分配资格：

（一）“户”内成员在本村（社区）范围内已有农村宅基地（含已建未登记的农村宅基地、村居社区公寓）的；

（二）“户”内成员的父母、子女在本村（社区）范围内存在“一户多宅”（含已建未登记的农村宅基地、村居社区公寓）行为的；

（三）“户”内成员自2018年2月26日之后以转让、赠与或者其他形式流转农村宅基地及地上房屋、村居社区公寓的；

（四）“户”内成员将农村宅基地改为经营性场所等非自住用途的；

（五）“户”内成员征地拆迁时已有住宅安置或承诺放弃农村宅基地安排的；

（六）“户”内成员的原房屋位于征地拆迁范围，已签订拆迁回迁协议，根据拆迁协议应当拆除但原房屋并未全部拆除或者收回的；

（七）其他不符合申请的情形。

农村村民申请使用农村宅基地新建住宅的，需先申请纳入农村宅基地分配资格名录库，取得“一户一宅”农村宅基地分配资格。

申请新改扩建住宅须重新核定土地边界

规范新改扩建住宅特殊情形和限制条件

取得农村宅基地分配资格的农村村民，享有以下其中一项权利：

（一）申请本农村集体经济组织范围内单家独院类型宅基地的资格；

（二）申购本村（社区）范围内村居社区公寓的资格；

（三）受让本村（社区）范围内宅基地及地上房屋的资格；

（四）受让本镇（街道）范围内村居社区公寓的资格。

属于（二）（三）（四）情形的申购、受让行为，需先征得原农村集体经济组织（土地所有者）同意方可申请办理。

农村村民住宅的建筑面积不超过500平方米（含500平方米）的，按本规定办理施工备案手续；建筑面积超过500平方米的，须向镇（街道）建设部门申请办理质量、安全监督登记手续，领取施工许可证后方可动工建设。

农村村民申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住宅的，须重新核定土地边界，申请办理《农村宅基地用地批准书》，根据新批准的用地红线进行房屋设计、建设，不得违规占用按相关规划控制要求退出的用地。

申请使用农村宅基地新建、扩建住宅的批准红线面积不得超过法定标准；原址翻建、改建、异址新建住宅重新核定批准的用地红线不得超过原证载面积。

申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的特殊情形和限制条件：

（一）未取得农村宅基地分配资格的农村村民不得申请使用宅基地新建住房。

（二）申请人“户”内有多处宅基地的，2018年2月26日之后只允许其原址翻建、改建一处住房。

（三）申请人“户”内已申购村居社区公寓的，不得再申请新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房。

（四）申请人“户”内有多处宅基地的，条件许可且用于自住的情况下，允许其合并多处宅基地后翻建或异址新建：

合并后总面积不得超过原批准总面积，合并后面积超过80平方米的，户内需有相对应数量的可分户成员；且合并后户内可分户成员不得再申请农村宅基地分配资格认定。

合并后总面积少于80平方米且满足“一户一宅”的，在条件允许的情况下，批准面积可放宽至80平方米。

热点问题政策解读

就最新出台的《佛山市南海区农村宅基地管理规定》，南海区农业农村局对于部分热点问题也作出解读。

问：农村宅基地用地建房的规划选址要求是什么？

答：农村村民住宅建设应当符合国土空间规划、控制性详细规划或村庄规划，尽量使用原有的农村宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田、城市蓝线或其他禁止建设范围内的土地。涉及占用农用地和未利用地的依法办理农用地和未利用地转用审批手续，涉及使用林地的依法办理使用林地审核审批手续。

农村住宅建筑高度原则上不超过15米，建筑层数不超过4层。

问：农村村民申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的总体程序是什么？

答：农村村民申请使用农村宅基地新建、改扩建、异址新建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经农村集体经济组织和村（居）民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《个人自建房规划设计要点》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设。

农村村民申请原址翻建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经村（居）民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设。

农村村民住宅的建筑面积不超过500平方米（含500平方米）的，按本规定办理施工备案手续；建筑面积超过500平方米的，须向镇（街道）建设部门申请办理质量、安全监督登记手续，领取施工许可证后方可动工建设。

问：农村村民申请使用农村宅基地异址新建住房的退出原农村宅基地的事宜有哪些？

答：为符合《土地管理法》中农村宅基地“一户一宅”和严格遵守《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中“建新拆旧”的要求，农村村民申请使用农村宅基地异址新建住宅的，须与农村集体经济组织签订农村宅基地退出协议。新农房建成后，农村集体经济组织可凭原农村宅基地退出协议报镇人民政府（街道办事处）批准后收回，注销原不动产权证。

问：什么情形可以纳入村居社区公寓需求统计对象？

答：村居社区公寓的建设规模应以村民的实际居住需求为基础。需求统计对象为：

（一）已纳入本村（社区）农村宅基地分配资格的农村村民；

（二）与农村集体经济组织协商一致，自愿退出原农村宅基地的农村村民；

（三）原住宅影响村镇规划或因国家、集体建设、自然灾害等原因需要搬迁的农村村民；

（四）经农村集体经济组织民主表决同意由镇人民政府（街道办事处）审核批准后统一安置的被拆迁户；

（五）经镇人民政府（街道办事处）批准纳入的其他人员。

问：农村宅基地使用权流转前提条件和方式是什么？

答：未依法登记发证的农村宅基地及地上房屋不得转让，农村宅基地使用权不得单独流转。严禁城镇居民和不符合条件的农村村民购买农村宅基地及地上房屋。

在房地一致、产权清晰、农村宅基地及其地上房屋已依法登记发证，且未有被依法查封扣押或受其他法律规定不得处置的情形下，农村宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的（包括继承、遗赠、赠与、有偿转让、互换、司法拍卖、夫妻（离婚）析产等方式），可按规定办理不动产转移登记。

问：农村宅基地什么情况下可以无偿收回？

答：对属于下列情形的农村宅基地，报经镇人民政府（街道办事处）批准，由农村集体经济组织依法无偿收回，并注销不动产权证：

（一）恶意强占多占的；

（二）批准迁建后无故不退出原农村宅基地的；

（三）以农村宅基地置换村居社区公寓或新农村宅基地，未按约定退出原农村宅基地的；

（四）农村宅基地使用权人死亡，无人继承农村宅基地地上房屋的；

（五）其他属于应当依法无偿收回的情形。

问：对于已建成房屋，未取得合法用地手续的宅基地如何处置？

答：对于2018年2月26日之前已经建成房屋，因历史原因未办理合法用地手续，在符合“一户一宅”前提下，农村村民可申请使用上述类型的农村宅基地原址翻建、改建住宅，并按相关规划控制要求进行用地红线退缩，具体程序按照使用农村宅基地新建住宅执行。

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关键词： 农村宅基地 经济组织 动工建设