解码佛山甲级写字楼：未来三年新供给超64万㎡，千灯湖租金最高

产业升级和总部经济发展推升了写字楼市场关注度。4月13日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了《佛山-湾区战略下的发展机遇与挑战》研究报告，解剖佛山写字楼市场。

截至去年四季度，佛山甲级写字楼存量规模达到176.5万平方米，空置率32.2%，较之上年同期下降5.7个百分点，租金每月61.8元/平方米。未来三年，全市还将有超过64.2万平方米新增供应投入市场，其中千灯湖商务区占34.4%，佛山新城占52.8%。而就目前来说，月租单价最高的仍然是千灯湖。

供求关系改善

空置率同比下降5.7个百分点

在广佛同城不断深入以及产业转型升级的双重机遇带动下，佛山写字楼市场迎来新的发展契机。2021年佛山甲级写字楼市场迎来2个新增供应项目，分别是宝能金融大厦和中盈盛达国际金融中心，共释放了11.1万平方米的可租赁面积。

截至2021年第四季度，佛山全市甲级写字楼存量规模达到176.5万平方米，市场空置率为32.2%，与上年同期相比下降5.7个百分点。平均租金则微跌0.9%至每月每平方米61.8元。

2021年主要城市租金及空置率分布情况。来源于戴德梁行

租赁成交带动空置率下降，背后是供求关系的改变。佛山写字楼供给高峰期在2018年，但由于产业结构长期以来以制造业为主，产业需求大多以工业园区为载体，高端服务业发展较慢，导致在经济不断发展的同时佛山甲级写字楼办公需求却增长缓慢，市场整体呈现供大于求的特点。

近几年情况有所改观。2021年，佛山甲级写字楼市场净吸纳量超过新增供应，达到16.9万平方米规模，同比增长28.9%，其中大多来自季华路商务区、千灯湖商务区，可以看出，配套更完善的成熟商务区仍是多数企业落户的首选。

在租户结构上，金融业始终作为需求主力支撑佛山甲级写字楼市场的发展，TMT、房地产、建筑业、制造业的需求都表现出不同程度的上升。

佛山甲级写字楼市场净吸纳量及供应量走势。来源于戴德梁行

戴德梁行华南区研究部主管张晓端表示，过去，佛山的写字楼市场需求以房地产、建筑、泛家居类实业企业为主，近年来，佛山市积极招商引资，特别是金融业方面成效显著，吸引多家知名机构并落成包括友邦金融中心、汇丰环球营运中心、中科沃土基金等在内的多个优质项目。

“尽管和一线城市及全国主要省会城市相比，佛山市场仍需时间进行培育，但长远来看，高端服务业规模将继续扩大，加之优质企业的持续进驻，将为后市发展带来积极信号。”张晓端认为。

规模将攀新高

千灯湖、佛山新城“唱主角”

未来三年，佛山还将有超过64.2万平方米的新增甲级写字楼入市，届时全市总存量将被推高至240.7万平方米。

区域市场规模和格局将发生变化。截至去年四季度，千灯湖商务区甲级写字楼存量占到全市总存量的47.6%，是目前写字楼存量最大的商务区；季华路商务区存量以29.8%占比紧追其后；佛山新城商务区和祖庙商业区分别占到全市总存量的18.8%和3.9%。

但今后，佛山新城将成为继千灯湖之后，甲级写字楼市场新增供应的又一主力区域。

未来三年，灯湖商务区预计新增22.1万平方米，占全市未来三年新增供应总量的34.4%。而佛山新城商务区则重点引进和培育高端服务产业领域的企业总部和研发总部，预计将在未来三年提供超过33.9万平方米的新增供应，占全市供应总体量的 52.8%。

佛山市核心商务区甲级写字楼现有存量热力图。来源于戴德梁行

预计至2024年佛山甲级写字楼分布热力图。来源于戴德梁行

具体而言，千灯湖将迎来万科IFC国际金融中心、京华广场；而佛山新城将有保利集成金融中心、企业家大厦、宗德服务中心、佛山国际金融中心。

佛山市甲级写字楼市场未来三年主要新增供应分布。注：恒大苏宁广场已改名“佛山国际金融中心”。

租金有涨有跌

产业转型将激活写字楼市场

与2021年上半年相比，祖庙商务区和佛山新城商务区半年度内平均租金分别下降-2.8%和-2.0%。其中，祖庙商务区发展较早，片区内物业运营时间较长，如何提高写字楼的竞争力是其面临的重要考验。

佛山新城商务区由于新项目逐渐竣工并投入市场使用，多数业主为应对竞争激烈的市场环境先后采取降价策略。

另一方面，千灯湖商务区和季华路商务区则表现稳健，与上半年相比平均租金分别上升2.8%和0.4%，是2021年佛山甲级写字楼租金水平最高的两个区域。

谁在支撑佛山写字楼市场？戴德梁行研究显示，由于佛山经济中浓厚的民营经济色彩，来自内资企业的需求始终是佛山甲级写字楼市场主要支撑。2021年，全市内资企业租赁面积约占到全市租赁成交总量的98.0%。

戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，短期来看，佛山甲级写字楼市场平均租金与空置率必将持续承压，但结合佛山积极融入大湾区发展、承接更多产业发展利好的背景，当前较低的租金成本对于成长中的企业更具吸引力，也能为产业转型升级下的多元需求提供发展载体，是企业布局和升级搬迁的优选。

文/南方日报记者华声宇 叶洁纯

关键词： 万平方米 未来三年 新城商务