住宅实用率越高越好吗？

最近，禅城某楼盘收楼引发维权，其中一个焦点是公共通道过窄，供8户人使用的公共走廊实际宽度只有1.23米，而且是开放式，下雨天雨水直接到门。该楼盘销售时以“100%居住实用率”为重要卖点，而高实用率在一定程度上导致1.23米公共通道的出现。

公共通道过窄并非个案。2021年三水一楼盘收楼，同样爆出这类问题。该盘部分楼宇通往01/02户型的通道只有1.1米的宽度，两人相遇只能侧身而过，大型家具进出更是一个难题。当时发展商解释称，设计符合相关规范，如“住宅建筑户门和安全出口的净宽度不得小于0.9米，疏散走道、疏散楼梯和首层疏散外门的净宽度不应小于1.1米”。但显然，符合规范与使用舒适度是不同概念。

大多数置业者都非常关心套内面积、使用面积，但对公摊面积很少关注，希望公摊越小越好，自己用的才是最重要的。地产商为迎合消费者的这种心理，想方设法提升住宅实用率。这必然牺牲公摊面积，往往体现在通道、电梯厅等设计上。例如，将本来至少要1.5米宽的通道设计为1.1米，虽然符合规范，但牺牲了住户的舒适度。

今年全国两会，一则关于政协委员建议取消公摊面积的消息，获网友热烈讨论。置业者希望真金白银花在实用面积上，不想为公摊面积买单，这可以理解。但羊毛出在羊身上，无论怎样计算，发展商都会将公摊成本分摊到各单元。对买家来说，将公摊统一纳入销售合同中，更利于约束开发商偷工减料。

另外，对于物业的价值，建筑外立面及公共空间的舒适度更有决定性影响，所有高档住宅都不会以牺牲公共空间来提升实用率。

公摊面积与套内面积比例一般有个行业标准，多层可超过90%，小高层85%左右，高层83%左右，超高层一般不超80%。还有低楼层与高楼层的区别，同一户型的套内面积虽然一样，但使用空间会有所不同。由于承重设计需要，底层承重墙最厚，往上则越来越薄，使用空间会有细微差别。

对于普通购房者来说，如何规避公共通道过窄的陷阱？公共通道面积无论是在楼盘宣传上或是户型图纸上，都不会有明确标尺。但购房者在购房时可以留个心眼，对于实用率过高的户型（不计算赠送部分），要格外留意整个楼层的户型布局图，电梯大堂一般不会有太大问题，问题主要出在通道上。像2梯5户、6户、8户的楼宇，部分单元要通过通道连接。购房者留意这些通道的标示大小，具体可以参考单元大门。如果通道与大门相当，就十分狭窄，至少要有1.5倍才舒适。还有与邻里单元的距离也要留意，门贴门的设计尽量避免，否则贴个对联都要共享空间了。

文/佛山日报记者梁瑞卓

关键词： 公共通道 公摊面积 套内面积