大发地产美元债正式违约

美元债违约的企业还在不断增加，这次是大发地产。

3月2日早间，大发地产集团有限公司对外公布，公司未于宽限期届满前完成2227.5万美元债利息的付款，这也意味着大发地产该笔美元债正式违约。

其给出的理由是“为了避免选择性偿付”。由于2月被票据债权人向香港高等法院提交清盘呈请，大发地产认为有必要避免选择性偿付以确保其所有债权人得到公平对待。

大发地产称，公司亦正着手委任财务顾问，以协助对公司的境外债务进行整体重组，以尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案。

DM数据显示，大发目前流通中的离岸债券共有3笔，票面利率在12.375%-13.5%之间，存续规模约5.98亿美元。

2021下半年以来，信贷及预售资金收紧造成不少房企流动性紧张，大发地产开始不断通过资产处置回流资金，但这远远无法堵住债务缺口。一位业内人士对观点新媒体指出：“大发地产已经是恒大那样紧张的状况。”

美元债违约

观点新媒体了解到，该笔涉及的美元优先票据(ISIN：XS2182881388;通用代码：218288138)实际发行金额为1.5亿美元，票面利率12.375%，期限2年，起息日为2020年7月30日，并将于2022年7月30日到期，目前该笔美元债存续总额为1.5亿美元。

根据条款，该笔债券于每年1月30日、7月30日付息，节假日顺延。大发地产公告中称，该笔美元票据利息已于2022年1月30日到期及应付，公司有30日宽限期支付该利息。

而这笔利息，大发地产仍未能按时偿付。

这意味着，在恒大、奥园等房企之后，大发地产同样“躺平”了。不同的是，大发地产遇到了更为强硬的票据债权人。

于2月21日早间，大发地产公告称，有票据债权人就本金额为1500万美元的若干尚未偿还优先票据向香港高等法院提交针对该公司及子公司的清盘呈请。其中，大发地产为发行人，子公司为担保人。

所谓清盘呈请，即若公司负债过多，公司债权人或公司成员可以向法院提出清盘呈请。一旦法院裁定公司进行清盘，则公司的生产运作停止，资产短期内出售，并按先后次序偿还或分派给未付的债项，之后按法律程序宣布公司解散。

大发地产在公告中指出，公司将强烈反对呈请。同时，受相关清盘条例影响，在未获得高等法院的认可令下，于2月18日或之后作出的关于公司股份转让均属无效。

这一事件是大发地产此次违约的理由。其表示，由于呈请的缘故，有必要避免选择性偿付以确保其所有债权人得到公平对待，因此，公司于宽限期届满前未对2227.5万美元的利息付款。

而汇生国际融资总裁黄立冲认为，按时偿还利息不构成选择性偿付。他对观点新媒体分析，

大发地产不还利息的理由和重组计划有些许矛盾。

“按照大发地产的理由，或许连提交清盘呈请的这部分债权人的债务都无法偿付，所以后续债务都躺平，但是一旦企业清盘也就不存在债务重组。”他称此类债务没有太大争议，如果未和债权人达成和解，大发地产大概率会被清盘。

不过也有分析指，由于1500万美元金额较小，影响力相对有限;且大发方面并不存在实质性违约行为且强烈反对清盘申请，该投资人的申请大概率不会被法院通过。

债权人希望“倒逼”大发地产偿还美元债，但无论是债权人或大发地产，必然不希望走到清盘境地，大发地产或许仍需要和这部分债权人进行协商谈判，以推动债务重组。

但这必将是一条漫长而又艰难的道路。

债务自救

随着楼市调控、信贷政策、预售资金加强监管带来的资金压力，面对即将到来的债务偿还，大发地产也曾作出努力。

有报道指出，提交清盘呈请的债权人所持票据，是大发地产于2021年发行的总额2.8亿美元，息票率9.95%的优先票据。这部分债权人，未同意大发地产于1月进行的票据交换要约，要求企业按照原先债务约定进行偿付。

观点新媒体了解到，于今年1月，大发地产接连通过对美元票据要约交换和同意征求相结合的方式，避免债务违约。

今年1月，大发地产寻求一笔1.845亿美元债交换要约，就现有未偿还本金的90%为最低接纳金额(即1.6605亿美元)进行交换要约。

从交换要约条款来看，大发地产通过额外的现金激励来吸引持有人同意，现有票据的合资格持有人将每1000美元交换同意代价为1)现金本金还款40美元;2)10美元现金;3)960美元本金额的新票据;4)任何应计利息(现金支付，约整至最接近的0.01美元，0.005美元或以上向上调整)。

随后，于交换要约及同意征求的条件达成或获豁免的前提下，大发地产于2022年1月18日根据交换要约及同意征求发行1.38亿美元的新票据，年利率12.5%，将于2022年6月30日到期，最终要约比例78.12%。

与此同时，大发地产向美元债持有人发起同意征求，试图就2022年(3.6亿美元未偿还、票面利率12.375%)、2023年(1亿美元未偿还、票面利率13.5%)票据契约中的违约事件条款进行修订，以剔除因 2022年1月票据发生违约或违约事件而导致各批次票据的任何违约或违约事件。

在同意征求达成后，大发地产将向同意的票据持有人支付同意费，按每1,000美元票据本金额支付2美元同意费。

不过，仍有部分债权人未同意上述举措，有猜测指，可能是部分没有同意展期的债权人在没有收到款项的情况下发起了清盘呈请，以求企业按期偿还债券。

大发困境

若仅从中报数据看，大发地产的债务状况仍算不上捉襟见肘。“三道红线”方面，大发地产净负债率56.4%，剔除预收账款的资产负债率69%，总现金短债比维持1.4倍，为绿档房企。

截至2021年6月底，其中一年内到期的短期债务为47.79亿元，账上现金及现金等价物有40.59亿元，债务缺口并不大;2021年上半年的经营性现金流净额为-7.54亿元。

大发地产CFO黄展鸿于2021年中报业绩发布会上表示，2021年年底前到期的有息负债有27亿，美元债13亿，银行贷款4亿，非银部分10亿。其中美元债13亿部分已在7月份偿还。

不过，随着信贷及预售资金监管收紧，大发地产开始面临较大的债务压力，并开始出售项目回血。

2022年1月，大发地产以7840万元亏损(除税前)的代价出售成都新都区湖光里院33%股权，再然后转让成都青白江54亩项目部分股权等。

评级的下调，能够在一定程度上体现出机构对其审慎态度。

2022年1月，穆迪将大发地产企业家族评级由“B2”下调至"Caa2",展望由“稳定”下调至“负面”，并将其高级无抵押评级由"B3"下调至“Caa3”。

穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示:“此次下调评级反映了该公司流动性风险的增加，原因是其现金缓冲能力减弱，短期债务到期较多，以及融资渠道受限。”

穆迪预期在未来6-12个月内，在受购房者信心减弱和资金紧张的驱动下，大发地产的合约销售额将有所减弱。这将反过来减少公司用于偿还债务的经营现金流。

数据显示，大发地产于2021年录得较好销售，全年实现累计合同销售金额约为375.63亿元，同比上升约23.9%;累计合同销售面积为224.96万平方米。

不过这一成绩大比重为上半年所贡献，下半年随着市场变冷大发合约销售逐月下滑，11、12月仅录得10亿左右的单月销售。这一疲软态势延续到2022年，首月大发地产合约销售额为10.11亿元，同比下跌近72%。

随后于二月，穆迪再决定撤销其“Caa2”企业家族评级和“Caa3”高级无抵押评级，评级撤销前展望为“负面”，原因是由于大发地产没有足够或充分的信息维持相关评级。

在资金压力下，大发地产不得不开始“节流”，2021年末，便有大发地产架构调整、区域合并减员的消息传出，称该公司启动集团与区域的裁员，涉及客研、投资等多个部门。今年初大发地产执董兼首席执行官廖鲁江离职，由原首席运营官冷俊峰接任首席执行官职位。

关键词： 大发地产 美元债违约 境外债务 整体重组