房地产行业融资端收紧 偿债压力高居不下

一边是融资端收紧，一边是偿债高峰，今年以来，房企所在的债券市场暗潮汹涌。数据显示，今年1~7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同比下降13%，累计增速达2018年后低点。记者注意到，7月下旬，中资房企美元债出现普跌状况，其中融创、正荣等多只中资房企美元债跌幅创纪录。有业内人士分析，房企仍面临较大的短期资金压力，需持续关注其“降负债”计划的推进情况，不排除信用资质继续恶化的可能。

融创、正荣等多只中资房企美元债跌幅创纪录

据贝壳研究院发布的《7月房企融资月报》显示，今年1~7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同比下降13%，累计增速达2018年后低点。其中，境外方面，今年1~7月累计发债折合人民币约2033亿元，同比下降约29%，房企境外融资规模占比跌至32%，创2017年以来新低。

记者注意到，7月下旬，中资房企美元债出现普跌状况，其中融创、正荣等多只中资房企美元债跌幅创纪录。贝壳研究院指出，受投资者信心下降影响，部分房地产企业境内外信用债发行受到一定阻碍，特别是持续低迷的境外债市，未见明显利好趋势，仍将维持高不确定性预期。

在融资端受阻的同时，房企7月到期债务重回千亿元之上，房企到期债务净额连续11月为正。贝壳研究院数据显示，2021年7月房企境内外债券融资到期债务规模约1158亿元，环比增加29.2%，同比增加12.6%，房企到期债务净额210亿元，偿债压力仍居高。

记者了解到，融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。“三线四档”与银行金融机构房地产贷款集中度管理的金融调控效果较为明显。同时，房地信托等其他非标融资余额也在持续下降，房地产行业的调控保持趋紧的情况下，到期债务净额或将保持长期为正。

7月境外债券融资平均票面利率环比下降83个基点

从票面利率来看，贝壳研究院发布的《7月房企融资月报》显示，7月境内外债券融资票面利率波动较大，票面利率呈结构性分化。其中，境内债券融资7月平均票面利率4.16%，较上月下降34个基点;境外债券融资7月平均票面利率为7.00%，较上月下降83个基点。

贝壳研究院指出，受资本市场环境趋紧与投资者信心下降影响，近期部分房企境内外信用债价格及利率呈较大波动。7月境内发债企业中66%属于国有企业，这部分企业平均票面利率为3.58%，拉低7月境内债券利率水平。境外债券利率同样面临分化情况，国有企业背景的首开、远洋利率分别为3.25、2.70%;而民营性质的汇景、上坤融资利率分别为12.50%、12.25%。

值得注意的是，房地产成为中资美元债的暴风眼，违约事件频发。如2月河北房企发生违约，截至6月末未如期偿还的债务本息(含银行贷款、信托贷款等)达到669.9亿元。7月四川房企发生违约，到期未偿还债务本息合计45亿元。

与此同时，2021年以来，部分房企通过出售子公司股份、限制土地收购、加速销售回款等举措筹集资金，但有业内人士分析，房企仍面临较大的短期资金压力，需持续关注其“降负债”计划的推进情况，不排除信用资质继续恶化的可能。

中诚信国际认为，随着2020年上半年低基数效应的减弱以及调控政策的持续影响，预计2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化，信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

中国恒大：

正在接触潜在独立第三方投资者

探讨出售部分资产

8月10日，中国恒大发布公告称，本公司通知本集团股东及投资者，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售公司旗下部分资产，包括但不限于出售该公司上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司(00708)及恒大物业集团有限公司(06666)的部分权益。截至本公告日期，尚未确定或订立任何具体计划或正式协议。倘有关该等计划或最终协议得以落实，该公司将做出进一步公告通知市场。同日，恒大汽车、恒大物业也对外发布了上述公告。

而在8月9日，恒大汽车发布业绩披露称，2021年上半年预计净亏损48亿元，2020年同期为24.5亿元。其称，2021年上半年净亏损主要是由于拓展新能源汽车业务，处于投入阶段，购买固定资产及设备，研发等相关费用增加及利息支出。

关键词： 房地产 行业 融资 收紧