进击的“退房”路！奥园美谷为何如此青睐医美产业?

6月22日晚间，奥园美谷披露公告称，公司计划以挂牌转让的方式转让其所持的京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权，底价10.2亿元。

奥园美谷表示，通过此次交易，公司将收缩房地产业务，优化资产结构，聚焦于以医疗美容为主业的业务布局，进一步发展为美丽健康产业的材料商、服务商和科技商。

消息出来后，6月23日早盘，奥园美谷以21.8元的价格高开，随后股价震荡走高至涨停，报收23.23元。

房地产困局

《国际金融报》记者了解到，此前奥园美谷主要从事以健康住宅开发为主的房地产业务、以新材料研发与制造为主的化纤新材料业务以及医美相关业务。

其中，公司的房地产业务主要由京汉置业等子公司实施，并通过北京养嘉和蓬莱养老等子公司对健康养老业务进行战略性布局。

目前，奥园美谷的主要收入仍是来自房地产业务。2020年，该公司营收同比下降36.92%至19.87亿元。其中，来自房地产开发板块的收入约为14.03亿元，占比达到70.58%。

截至2020年末，该公司在天津、重庆、成都、阳江、张家界、南京等地合计拥有9个项目，这其中不乏普通住宅、商业综合体、空港物流城等业态。上述项目中除天津的南湖云湖间已经竣工外，另外8个项目均处于在建期。

作为一家小房企，奥园美谷近年的发展并不好，除了鲜少在公开市场拿地外，公司归母净利润已经连降三年。

2020年，该公司实现归母净利润-1.35亿元，较2019年的0.12亿元同比下降1214.58%，为近年来的首次亏损。2018年、2019年期间，奥园美谷归母净利润同比增幅分别为-48.81%、-92.32%。

业绩每况愈下的同时，资金压力也是摆在奥园美谷面前的一道坎。早在2019年，奥园美谷的资金就开始出现失衡现象，公司该年的货币资金为6.26亿元，同期短期借款及一年内到期的非流动负债分别为8.7亿元、7.4亿元，缺口明显。

或是因资金承压，公司当年明显减少了拿地动作。年报数据显示，2019年，奥园美谷仅在郫都拿下了一宗商服用地，权益对价1958.1万元。而2018年，公司在天津、阳江、重庆等地合计拿地5宗。

2020年，奥园美谷货币资金进一步减少至4.76亿元。尽管短期借款降至3.92亿元，一年内到期的非流动负债也缩至1.65亿元，但整体来看，公司的资金情况仍不宽裕，全年仅以282万元的权益对价摘得成都市郫都区一宗村庄产业用地。

伴随着“三道红线”等各项房地产调控政策出炉，原本就举步维艰的奥园美谷更是难以招架市场的变化，甚至连一些地区的进场“门票”都无法获得。

以其目前的项目分布来看，在今年的集中供地中，成都、重庆、南京等地区的热度都颇高，不少规模房企下场“厮杀”。以重庆为例，在首轮集中供地中，该城合计出让了46宗地，平均溢价率达42.99%。南京与成都的溢价率虽然没有这么高，但两城均有多宗地触顶进入竞配建等环节。

如此行情下，实力薄弱的奥园美谷显然是无力下场参战的，原控股股东京汉控股或许早就预见到了这一点。

暴利的医美

2020年，奥园美谷原控股股东京汉控股与深圳奥园科星投资有限公司(下称“奥园科星”)签订了股权转让协议。京汉控股将其所持有的共2.29亿股无限售流通股转让给奥园科星。交易完成后，奥园美谷的第一大股东变更为奥园科星。

同年11月，奥园美谷完成了公司名称及简称变更并对公司战略进行了新的调整。在新控股股东的支持下，奥园美谷开始转换赛道，向医美行业进军。值得一提的是，奥园科星属于奥园集团旗下子公司，此次战略调整也避免了与奥园集团同业竞争的问题。

变换赛道的奥园美谷很是积极。战略调整仅一个月，奥园美谷就与东方美谷奥园上海科技园的运营方签署医美产业咨询顾问服务协议。根据预估，此举每年将可为奥园美谷带来1800万元的咨询收入。

2021年，奥园美谷先完成了对浙江连天美企业管理有限公司55%股权的收购，再依次与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心及相关方、大连肌源医药科技有限公司、西部优势资本投资有限公司、KD Medical,co.,ltd.等在医美护肤产品、轻医美类产品等方面签署战略合作协议，正式切入医美赛道。

按这个速度，剥离地产业务也是奥园美谷“箭在弦上”的事情。

四月份以来，医美板块进入暴涨行情，累计涨幅达33.5%，大幅跑赢沪深300。受益于此，奥园美谷的股价也实现了翻倍。从4月20日至今，奥园美谷股价累计涨幅已达99.4%，其动态市盈率目前为151.71倍，总市值181亿元。

站在风口的医美产业拯救了奥园美谷的股价，但是否能拯救奥园美谷低迷的业绩恐怕还需静待时间的验证。

亿翰智库研究总监于小雨告诉记者，进军医美产业对开发商而言其实是一件好事，可以为企业赋能。但隔行如隔山，在于小雨看来想要完成转型难度也不小，“这些年还没见到比较成功的非地产相关多元化产业。”

事实上，在颜值经济的推动下，看好医美的并非只有奥园美谷，苏宁环球也早在2016年切入医美赛道。尽管尚未见到该产业对公司的贡献，但苏宁环球一直在不断加强对医美的投入。

为何开发商如此青睐医美产业?

对于这一问题，北京鼎臣管理咨询有限责任公司医药战略营销专家史立臣告诉记者，医美其实是大健康行业的分支。近年来，有不少房企布局大健康行业，医药、医疗、医美、器械等都属于这个范畴。

相较于其他分支，医美市场有着容量大、机会多、门槛低、利润可观、监管缺位等特点，因而吸引了不少企业驻足。“房地产企业也好，资源类企业也好，甚至很多医药行业中的企业也都在往里面闯。”史立臣说道。

其还称，医美产品的技术壁垒较低，甚至可以说是没有。在他看来，整个医美行业中并没有什么优质品牌，劣币驱逐良币的现象非常明显。并且，医美产品的销售重点不在于技术，而在于营销，“医美是一个暴利的行业，这个市场做大或许很难，但是不赔钱很容易。”

关键词： 奥园美谷 重大资产 重组 房地产