房价走向真的基于供需关系吗?你会选择买房还是租房?

从古至今，房子始终是大多数人心中绕不开的心结，仅从成家立业、先有房后有家等传统观念来看，不管房价高低、个人收入如何，能有拥有属于自己的一套房子是人生奋斗的最终目标。也许正是基于这样的市场预期，在我国城镇化率仅为30%的格局下，人人都是刚需群体，所谓的房子供不应求只是正常的供需变化。但在经历20年市场的迭代下，楼市正在发生一些潜移默化的改变，例如我国房价从最初的的不足2000元上涨至如今的9980元平方米，在房子承载着极大金融属性的前提下，买房赚钱似乎成为所有人的潜意识，甚至将闲置资金投身于房产中。据央行数据显示，我国家庭财富中房产占比70%，此时我们得思考一个问题，当房价和大多数人的利益直接挂钩时，房价走向真的基于供需关系吗?

至于现阶段我国楼市到底如何?首先我们得明白一个道理，那就是本轮调控和以往有着本质区别。从政策层面来看，自从进入2018年，多地城市开始习惯于量化调控，这一点仅在调控次数上得到淋淋尽致的体现，即使是低迷整个一季度的2020年来说，调控次数高达400余次，而申请破产的开发商数量突破400家，由此可见17万亿的市场规模的背后，实则是开发商以价换量的套路。从市场预期来看，随着外部因素和宏观经济的影响，部分行业受到本质冲击，对于一般人来说，能够正常工作、养活自己已经算是一件难事，基于收入并不存在明显涨幅前提下，此时大额消费就显得微乎其微，购房意愿持续下滑无疑能佐证这个趋势。

本质上来说，今年楼市正在唱响“空城计”，至于为何得出这样的结论。原因很简单，2020年楼市格调相对单一，量化调控的目的就是快速局部降温，说白了无论是排队买房的热点城市，还是着急去库存的三四线城市，想要打破现状无疑是异想天开。

与此同时，我们再来看另一另一番景象，3月15日国家统计局发布2月份70城房价数据显示，新房市场上涨城市较1月上涨3个，整体房价略微上涨。你以为这仅仅只是政策的市场波动，但事实上进入2021年各地调控不断，市场热度却不减反增，甚至不少业界人吹捧金三银四又将来袭，“供求”小幅度变动恐怕要为后续房价上涨提供基础。

介于以上特殊的市场局面下，我只能说市场2大变化正在席卷楼市，那就是房价上涨、房贷暂停。对于前者而言，在这里指得更多的是市场预期，严格意义上来说，在杭州、上海、深圳等地陆续出台新政背景下，房价想要上涨很难，但市场预期并非如此，说白了就是挂牌价不减反增，这也许就是市场预期的主导性作用，当你认为房价要涨时，挂牌价就会上涨。

至于房贷暂停，最近不少地区的确传出这类消息，但经媒体致电核实上海、广州、成都等多家银行来看，并没有房贷暂停的通知，但对于购房者来说，申请难度较以往有所增加。造成这股趋势的本质原因就是房贷新政的落地，央行、银保监会联合发布金融机构集中管理通知，中小型银行房贷额度较小，难以申请下来。

从以上2点趋势来看，我们能够清晰今年楼市第一个拐点，那就是金三银四是否能顺利到来?平心而论，城市群的吸虹效应一直存在，且处于扩大趋势，如果要说更加直白一点的话，那就是越是调控的城市越受欢迎，有的城市即使调控加码，房子依然很抢手。但其他城市正在着急去库存，例如与2017年房价最高点相比较，郑州、石家庄、青岛等城市房价跌幅超过10%，连本地居民都看不上，更不用说外地人。也就是说本轮调控由市场预期主导的楼市走向下，房产资源两极分化正在加快进行，好的房子越来越值钱，涨不动的房子极有可能亏钱。

总的来说，今年起刚需迎来“2大逆转”，最近市场动向也正在释放类似信号，主要内容如下：一是学区房正在努力降温，例如北京针对“幼升小”实施多校划分，深圳住建部针对龙华区学校积分入学，分别对非深圳户籍和深圳户籍进行单独加分，这对于有孩子的家庭来说是利好消息;二是租赁市场、特殊房源正在加快推进，继其他地区云南省今年正式落地“房地产税”，最低征收10%，最高征收20%。此时我想问大家一个问题，那就是如果未来当“租购同权”时，请问你会选择买房还是租房?

来源: 财富管理专员

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