究竟是什么带动了房价涨跌？

关于房价这个问题，我们需要从市场的角度，深入分析：

房子也是商品，所以价格也符合需求弹性

了解需求弹性的朋友都知道，当某件商品供大于求的时候，价格就会下降，当需求大于供给的会后，价格就会上升。

我们来分析过去20年时间里面，房价涨幅最高的20座城市，从规律中找答案

这20个城市里面，有北上广深4个一线城市，其他基本上是东部沿海发达城市，以及中西部省会城市。

为什么这些城市的房价涨幅会最高的呢?

第一类城市，深圳和厦门，属于人多地少，造成房价上升

首先是住房需求，因为人往高处走，所以，经济发达的城市，永远能吸引经济比自己差的城市，所以，经济发达的城市，住房需求在增加，最典型的城市是深圳，深圳的户籍人口只有400多万，而常住人口高达800多万，而且深圳几乎每一年的常住人口增量都在全国排第一，加上深圳目前已经没有新土地可以开发，在这种需求大于供给的情况下，深圳的房价还是稳中有升的。同样类似的城市还有厦门。

第二类城市，属于优质资源多，吸引优质圈层涌入，导致房价上升

很多时候，房价的上涨，又不太符合人口增长的需求，例如北京和上海，这两个城市的常住人口增量都呈现负数，但是房价为何在最近10年，也快速增长呢?

因为北京和上海属于资源聚集型城市，这两座城市吸引了全国最优秀的人才，也聚集了全国最优秀的高校资源。

所以，北京和上海的购买力比其他城市强，本地高端圈层强大的购买力，加上全国独一无二的优质资源，使得北京和上海房价上升。

如果说北京和上海吸纳的是全国的顶级圈层人口，那么南京、广州、杭州、郑州、合肥、济南、长春、太原，这些省会城市，则是吸引本省的顶级圈层。

所以，这类城市房价涨幅也很高。

第三类城市，靠近中心城市，导致房价上升

比如说东莞、惠州、嘉兴、昆山、北三县、廊坊这些区域因为靠近核心城市，北上深，享受着核心城市的产业外溢，人才外溢，房价也会小幅上涨。

就拿东莞和惠州来对比，虽然两座城市在过去十年时间，房价都涨了，但东莞房价是高于惠州的，这里面，反映了东莞的产业基础比惠州好，面积只有惠州的五分之一，人口比惠州高了一倍，东莞每年的常住人口增量也位居全国前列，所以，东莞的购买力和需求都高于惠州，而惠州的房产供应量又比东莞多，所以，东莞房价自然高于惠州。

综上所述：

以上三类城市，都符合一个特质，就是购买力很强，城市产业、配套资源有很不错，导致人口快速涌入，需求大于供给，导致房价上升。

那么为何，当下的房价上涨速度放缓了呢?

很简单，你想一下，过去20年，是我国房地产大规模建设的时代，当很多人的住房需求都满足的情况下，又有大量新房涌入市场，这样导致供给大于需求，或者供给与需求达到平衡，所以，房价就会下调或者涨幅放缓了。

争对以上的分析，给买房者3个建议：

1，房地产分化时代已来临，闭着眼睛买房结束了，买房需要全局思维。除了需求，更要关注购买力。

2，除了产业环境，最重要的是考虑时间成本，为什么大城市郊区房价便宜，因为离上班的距离远，交通不便，时间成本高，导致购房需求下降，房价低。

3，一线城市很多新盘目前已经透支了未来5年-10年的价格，因为城市的规划还没有兑现，你现在入手，基本上要套牢5年以上。所以，买房要多对比，多思考。

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